Иерусалим держится: -0,2% за год, Центр -2,7%

Для поколений еврейских семей, от Бруклина до Парижа, от Москвы до Буэнос-Айреса, Иерусалим — это не обычный город. В 2026 году он также является одним из немногих рынков недвижимости Израиля, который почти не меняется, когда остальная часть страны корректируется. Последние данные Центрального статистического бюро (CBS) показывают явный разрыв между столицей и Центром. Суммы конвертированы по курсу примерно 3,11 NIS за 1 USD.

Июль-август: Иерусалим на -0,2%, Центр на -2,7%

The Times of Israel опубликовал 30 октября последние индексы CBS, охватывающие июль и август 2026 года. На национальном уровне цены снижаются на 1,8% за год и на 0,6% по сравнению с предыдущими двумя месяцами. Они снижались в 7 из последних 12 месяцев.

За год разброс между регионами поразителен: Иерусалим -0,2%, Север -0,8%, Хайфа -1,4%, Юг -1,5%, Тель-Авив -1,9% и Центральный округ -2,7%. Таким образом, Иерусалим является самым стабильным регионом страны за год, значительно опережая Центр, где сосредоточены самые сильные падения.

Стабильность, которая не скрывает колебаний

Стабильность не означает неподвижность. Двухмесячные индексы столицы чередовались: -1,8% за апрель-май (CBS, опубликовано в начале августа), затем +1,8% за май-июнь (опубликовано в начале сентября), затем -0,3% за июль-август. За год тот же индекс показывал +0,3% в апреле-мае, +1,8% в мае-июне и -0,2% в июле-августе. Двухмесячные колебания варьируются от -1,8% до +1,8%, в то время как Тель-Авив пережил -2,3% за апрель-май, а Центр находится на -4,1% за год в мае-июне.

Средние цены, опубликованные CBS за май-июнь, показывают иерархию: около 3,58 млн NIS в Тель-Авиве (1,15 млн USD), 2,91 млн NIS в Иерусалиме (936 000 USD), 2,73 млн NIS в Центре (878 000 USD) и 1,93 млн NIS в Хайфе (621 000 USD). Таким образом, Иерусалим находится примерно на 19% ниже Тель-Авива по средней цене, согласно расчёту на основе этих двух показателей CBS.

Продажи: вторичный рынок держится, новостройки колеблются

Согласно анализу Buyitinisrael на основе данных CBS (июнь-август 2026 года), город Иерусалим зарегистрировал около 898 перепродаж за этот период, что на 3,8% больше — это самый высокий объём перепродаж в стране. Продажи новостроек в городе, напротив, упали до примерно 400, что на 25,4% меньше, чем весной. В округе Иерусалим в целом продажи новостроек выросли на 12,1%, достигнув 741.

Иерусалим также привлекает покупателей из-за рубежа. По данным Buyitinisrael, около 60 квартир было куплено в Иерусалиме иностранными резидентами в августе, что составляет примерно половину их покупок за месяц.

Парадокс запасов

Иерусалим также является городом с самым большим запасом непроданных новостроек, согласно CBS: около 10 250 на конец августа, опережая Тель-Авив-Яффо (около 9 820), Бат-Ям (около 4 990) и Хайфу (3 970). Тем не менее Начи Парис, которого цитирует The Times of Israel, утверждает, что почти всё доступное в Иерусалиме продаётся, тогда как, по словам агентов, Тель-Авив и Центр страдают от избытка предложения. Экономист Дани Бен Шахар призывает к осторожности: способ подсчёта доступного жилья CBS спорен, и значительная часть запаса представляет собой предпродажи, до сдачи которых ещё далеко.

Практический вывод: цифра в 10 250 квартир не означает 10 250 готовых к заселению квартир, ожидающих покупателя. Для иностранного покупателя важный вопрос — когда проект будет сдан, а не только сколько единиц ещё доступно.

Сколько стоит квартира в Иерусалиме сегодня?

Данные Налогового управления, приведённые The Times of Israel, показывают недавние продажи на 5 млн NIS (около 1,61 млн USD), 3,05 млн NIS (около 981 000 USD) и 2,3 млн NIS (около 740 000 USD), без указания площадей в августовском списке. Это не средние показатели, а примеры сделок. Что касается аренды, объявления Madlan, упомянутые в той же статье, показывают 8 800 NIS в месяц (около 2 830 USD) за 4-комнатную квартиру в Северном Тальпиоте и 8 600 NIS (около 2 765 USD) за 4,5-комнатную квартиру в Катамоним. Это также примеры объявлений, а не индекс арендной платы.

Что это означает для диаспоры

Для общин Северной Америки, Европы, бывшего СССР или Латинской Америки Иерусалим часто выполняет сразу две роли: место для жизни и временное жильё (pied-à-terre). У этих двух применений разные требования. Временное жильё, используемое несколько недель в году, требует района, который легко сдавать в аренду и которым легко управлять на расстоянии; постоянное место жительства требует близости школ, синагог и транспорта. Поэтому сравнение районов перед сравнением цен — это шаг, который нельзя пропускать.

Стабильность Иерусалима ничего не гарантирует на будущее, но она показывает одно: на национальном рынке, снижающемся на 1,8%, именно местоположение и тип недвижимости имеют значение. Шекель на уровне около 3,11 за 1 USD давит на покупательную способность американских покупателей. Банк Израиля сохранил свою ключевую ставку на уровне 3,25% 21 октября, после нескольких снижений с января, со следующим решением 23 ноября. Поэтому покупателю из диаспоры имеет смысл сравнить несколько районов и запросить точный график сдачи объекта. Для полного обзора этапов покупки ознакомьтесь с нашим полным руководством по недвижимости в Израиле.

Ищете недвижимость в Иерусалиме или в другом месте в Израиле? Просмотрите объявления на Immobilier.co.il.