Israel: la relación de fuerzas ha basculado del lado del comprador

Durante veinte años, comprar un apartamento en Israel desde el extranjero significó lo mismo, ya se partiera de Nueva York, de París, de Moscú o de Buenos Aires: correr detrás de un mercado que subía más rápido que uno. Se visitaba, se dudaba, se volvía a llamar — y el bien ya se había vendido. En el verano de 2026, este mecanismo se ha atascado. Las cifras publicadas en las últimas semanas por la Oficina Central de Estadística (CBS) y por los propios promotores cuentan una historia que la diáspora no escuchaba desde hacía tiempo: es el vendedor quien corre.

Once apartamentos en cincuenta y cinco días

La señal más brutal viene de los balances trimestrales de los promotores cotizados en la Bolsa de Tel Aviv. Tidhar, uno de los mayores constructores del país, vendió 279 viviendas en el segundo trimestre de 2026. En los primeros 55 días del tercer trimestre, vendió once. YH Dimri, otro peso pesado, pasó de 237 viviendas en el segundo trimestre a 89 en los primeros 48 días del tercero.

Una desaceleración estival es normal en Israel. Pero un factor de veinticinco entre dos trimestres consecutivos no es estacionalidad: es un mercado que deja de respirar, justo en el momento en que los promotores más necesitan vender.

Más de 84.000 apartamentos nuevos buscan comprador

Detrás de esta frenada, hay una cifra que estructura todo el mercado inmobiliario israelí de 2026: el stock de apartamentos nuevos sin vender en manos de los promotores supera las 84.000 unidades según los datos del CBS de finales de primavera — un récord histórico. Al ritmo de absorción actual, harían falta casi dos años y medio para absorber ese stock.

Este stock no está repartido al azar. El distrito de Tel Aviv concentra por sí solo unas 25.800 viviendas, casi el 30% del total nacional. Jerusalén, a la cabeza del ranking de ciudades, supera las 10.000 unidades sin vender. Y el aumento interanual es espectacular en ciudades que la diáspora conoce bien: según los datos de la oficina del economista jefe del Ministerio de Finanzas, el stock sin vender se disparó un 126,6% en Herzliya, un 83% en Haifa, un 43,6% en Rishon LeZion y un 40% en Jerusalén.

Para un comprador residente en Londres, Berlín o São Paulo, este dato cuenta más que cualquier índice de precios: un stock de dos años y medio significa un promotor que paga intereses bancarios cada mes sobre apartamentos vacíos. Es exactamente lo que crea margen de negociación.

Precios que retroceden — lentamente, pero de verdad

El índice oficial de precios de vivienda del CBS confirma el giro. En el periodo abril-mayo de 2026, los precios cayeron un 1% respecto al bimestre anterior: la mayor caída registrada en ocho años. En doce meses móviles, el retroceso alcanza aproximadamente el 2%, y los precios bajaron en nueve de los últimos doce meses.

El movimiento se acelera: el informe anterior mostraba un retroceso anual de aproximadamente 1,3%, este de aproximadamente 2%. No se trata, sin embargo, de un desplome. El mercado israelí no se derrumba: se desinfla lentamente, tras una década de subida casi ininterrumpida. Pero para quien compra en divisa extranjera, la diferencia entre un mercado que sube un 6% anual y un mercado que retrocede un 2% cambia por completo el cálculo del momento adecuado.

Lo que los promotores están dispuestos a hacer hoy

La mejor prueba del vuelco son los métodos de venta. El 9 de agosto de 2026, el promotor Prashkovsky lanzó una subasta digital de 72 horas con precios mínimos fijados un 10% por debajo de las tarifas publicadas — un tres ambientes del proyecto HaGada, calle Bnei Dan en Tel Aviv, se ofrecía por 5,2 millones de shekels, unos 1,75 millones de dólares (al tipo de cambio de finales de agosto de 2026, aproximadamente 2,98 shekels por dólar). Subastar apartamentos nuevos en el norte de Tel Aviv habría sido impensable hace tres años.

Otros promotores llegaron incluso al sorteo: un operador de Tel Aviv sorteó un apartamento entre sus compradores, con una probabilidad inicial de uno entre cincuenta — elevada a una entre cinco por falta de ventas suficientes. Son métodos de liquidación, no de comercialización.

El reverso de la moneda merece atención. Los esquemas de tipo «pague en la entrega», muy utilizados desde 2023, producen hoy sus efectos: el número de cancelaciones de ventas alcanzó 1.821 registradas en agosto de 2026, un aumento del 41%. En el sur del país, donde las cancelaciones son más numerosas, alrededor de dos tercios de los casos se explican por dificultades de financiación del comprador al momento de pagar el saldo. Las indemnizaciones por cancelación rondan los 20.000 shekels de media (unos 6.700 dólares), pero pueden llegar a casi 500.000 shekels en Tel Aviv (unos 168.000 dólares). Un descuento anunciado no vale nada si el esquema de pago lo pone en aprietos tres años después.

Lo que esto cambia concretamente para un comprador de la diáspora

Tres elementos se combinan en este otoño de 2026. El primero: el Banco de Israel bajó su tasa de interés de referencia al 3,5% el 6 de julio de 2026, su tercera bajada del año, lo que sitúa la tasa prime bancaria en el 5%. El crédito israelí vuelve a ser transitable para quienes piden préstamos localmente.

El segundo: el séquel es fuerte. En torno a 2,98 shekels por dólar a finales de agosto de 2026, se ha apreciado casi un 19% frente al billete verde desde principios de 2025. Para un comprador estadounidense, canadiense o latinoamericano, esta fortaleza anula parte de la caída de precios en shekels. Para un comprador que ya tiene shekels, o cuyos ingresos están en Israel, no cambia nada.

El tercero: el stock. Es la única palanca realmente nueva. Allí donde el promotor tiene varios cientos de unidades sin vender, la discusión ya no versa solo sobre el precio de lista, sino sobre lo que lo rodea — el piso, la orientación, el estacionamiento, la cocina equipada, el calendario de pagos, la indexación al costo de construcción. Son estas líneas las que se mueven en 2026, y a menudo pesan más que un 3% de descuento.

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Una ventana, no una garantía

Hay que guardarse de dos errores simétricos. El primero consiste en creer que el mercado israelí se va a derrumbar: su demografía y la inmigración siguen absorbiendo la oferta a medio plazo. El segundo consiste en ignorar lo que está pasando: una combinación de stock récord, bajada de tasas y precios en descenso no se presenta todos los años.

La postura correcta, para un comprador de Nueva York, Marsella, Milán o Buenos Aires, no es ni la euforia ni la espera. Es llegar preparado: conocer el stock sin vender de la ciudad elegida, comparar varios proyectos del mismo promotor, hacer verificar el calendario de pagos por un abogado israelí independiente, y negociar — porque por primera vez en mucho tiempo, la negociación es realmente posible.

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