Nessah Tabou: leer el extracto del registro de la propiedad línea por línea

Antes de firmar la compra de un apartamento en Israel, un documento de pocas páginas dice lo esencial: el extracto del registro de la propiedad, el Nessah Tabou (נסח טאבו). Público y accesible en línea en pocos minutos, sigue siendo ilegible para la mayoría de los compradores francófonos. Aquí explicamos cómo recorrerlo apartado por apartado, y lo que nunca le dirá.

I. Un documento público que da fe

Los derechos sobre los inmuebles se inscriben en las oficinas de registro de la propiedad, la Lishkat Rishoum Mekarkein (לשכת רישום מקרקעין), que todo el mundo llama el Tabou. La ley de tierras de 1969 establece dos principios: los registros son públicos, cualquiera puede consultarlos y obtener una copia; y, para los terrenos "regularizados", es decir, con un catastro definitivo, la inscripción constituye una prueba concluyente de su contenido. Para los terrenos no regularizados, solo vale como presunción simple.

El Nessah se solicita en el sitio del Ministerio de Justicia a partir de tres números: el Goush (גוש), la manzana catastral, la Helka (חלקה), la parcela, y, para un apartamento en copropiedad, la Tat-Helka (תת-חלקה), la subparcela, cuyo número no siempre corresponde al del apartamento. Existen tres versiones: el extracto ordinario, que muestra la situación actual; el extracto histórico, que muestra las inscripciones canceladas; y el extracto concentrado, que resume los derechos de todos los apartamentos de un edificio. El extracto lleva una firma electrónica y solo tiene valor de original en su forma digital: una impresión en papel no tiene esa fuerza.

II. El encabezado: ¿de qué bien se trata?

La primera parte identifica el bien: oficina competente, números catastrales, fecha de emisión. Precisa si el edificio está registrado como Bayit Meshoutaf (בית משותף), una copropiedad, y describe la unidad: piso, destino, superficie inscrita. Esta superficie es la del acta de copropiedad; a menudo difiere de la del anuncio, que incluye balcones o partes comunes. Esta diferencia debe entenderse antes de fijar el precio.

III. Las partes vinculadas y el reglamento

A continuación viene el apartado de las Hatsmadot (הצמדות), las partes comunes vinculadas al apartamento: aparcamiento, sótano, jardín, porción de tejado. Todo apartamento conlleva una cuota indivisa de las partes comunes, y los copropietarios pueden, mediante el reglamento, vincular una parte concreta a un lote determinado. Lo que no está vinculado no le pertenece: un aparcamiento "de uso" desde hace veinte años, pero ausente del Nessah, sigue siendo una parte común que el vendedor no puede venderle.

El extracto también indica si el edificio se rige por un reglamento de copropiedad negociado, el Takanon Mouskam (תקנון מוסכם), o por el reglamento tipo previsto por la ley. Un reglamento negociado puede tener un peso considerable: actividades prohibidas, reparto particular de los gastos, derechos de construcción reservados.

IV. Los titulares de los derechos

El apartado de los propietarios distingue la plena propiedad, Baalout (בעלות), del arrendamiento de larga duración, Hakhira (חכירה), frecuente en los terrenos del Estado. En este segundo caso, el Nessah no basta: también se necesita un certificado de derechos de la Administración de Tierras, y la operación puede requerir su aprobación.

Cada titular aparece con su número de identidad y su cuota, expresada en fracción. Deben hacerse dos verificaciones: ¿el nombre y el número coinciden exactamente con el documento de identidad del vendedor? ¿Firman todos los titulares, incluido un cónyuge o coheredero ausente de las conversaciones? Si un propietario registrado ha fallecido, sus herederos solo pueden vender después de haber sido inscritos ellos mismos sobre la base de una orden de sucesión o de homologación. Un vendedor que no es propietario según el Tabou no puede transferirle la propiedad.

V. Las cargas, hipotecas y notas

Este es el apartado decisivo. En él se encuentran primero las hipotecas, Mashkanta (משכנתא) : banco beneficiario, rango y, muy a menudo, la mención "sin límite de monto". La hipoteca no impide la venta, pero impone un mecanismo: carta del banco indicando el saldo, pago directo de una parte del precio al banco, cancelación antes de la inscripción de sus derechos.

Siguen las servidumbres, Zikat Hanaa (זיקת הנאה), por ejemplo un derecho de paso a favor de un vecino, y las notas, Hearot (הערות). La más común es la nota de advertencia: revela que una persona se ha comprometido por escrito con otra, un comprador anterior o un banco. Otras notas señalan un embargo, Ikoul (עיקול), la necesidad del consentimiento de un tercero, una limitación de la capacidad jurídica del titular, una decisión judicial o una expropiación. La ley es clara: mientras una nota no sea cancelada, no puede inscribirse ninguna transacción contraria a su contenido. Una nota antigua y olvidada puede, por tanto, bloquear su inscripción.

VI. Lo que el Nessah no dice

El Nessah es una fotografía de los derechos inscritos, en una fecha determinada. No dice nada sobre la conformidad de las obras con los permisos de construcción, lo cual corresponde al expediente urbanístico del municipio; nada sobre las deudas del impuesto municipal, Arnona (ארנונה), o de los gastos de la comunidad; nada sobre el estado físico del bien; nada, en la mayoría de los casos, de un contrato de arrendamiento de corta duración, que no debe inscribirse. Y no existe para los numerosos apartamentos aún no registrados en el Tabou.

Finalmente, su valor depende de su fecha. El extracto entregado por el vendedor al inicio de las conversaciones no protege de nada: debe obtenerse un nuevo extracto el día de la firma, luego después de la inscripción de su propia nota de advertencia, y una última vez cuando sus derechos estén registrados. Es solo en ese momento cuando la operación se considera completada.

Conclusión – ¿Por qué hacerse acompañar por un abogado en la lectura del Nessah Tabou?

Leer un Nessah no requiere saber hebreo, sino saber qué implica cada línea: una fracción de propiedad, una nota de tres palabras o una parte común ausente cambian la naturaleza de la operación y el precio razonable a pagar. El abogado del comprador compara el extracto con el acta de copropiedad, el certificado de la Administración de Tierras y el expediente urbanístico, organiza el levantamiento de las cargas y redacta el contrato en consecuencia. Para un comprador residente en Francia, que a veces solo verá el bien una vez, esta lectura es la primera garantía real.