Jérusalem résiste : -0,2 % sur un an, le Centre à -2,7 %

Pour des générations de familles juives, de Brooklyn à Paris, de Moscou à Buenos Aires, Jérusalem n'est pas une ville comme les autres. Elle est aussi, en 2026, l'un des rares marchés immobiliers israéliens à ne presque pas bouger quand le reste du pays corrige. Les derniers chiffres du Bureau central des statistiques (CBS) montrent un écart net entre la capitale et le Centre. Les montants sont convertis à environ 3,11 NIS pour 1 USD.

Juillet-août : Jérusalem à -0,2 %, le Centre à -2,7 %

Le Times of Israel a publié le 30 octobre les derniers indices du CBS, qui couvrent juillet et août 2026. Au niveau national, les prix baissent de 1,8 % sur un an et de 0,6 % par rapport aux deux mois précédents. Ils ont reculé sur 7 des 12 derniers mois.

Sur un an, la dispersion entre régions est frappante : Jérusalem -0,2 %, Nord -0,8 %, Haïfa -1,4 %, Sud -1,5 %, Tel Aviv -1,9 % et District Central -2,7 %. Jérusalem est donc la région la plus stable du pays sur un an, loin devant le Centre, qui concentre les plus fortes baisses.

Une stabilité qui ne cache pas des soubresauts

Stable ne veut pas dire immobile. Les indices bimestriels de la capitale ont alterné : -1,8 % sur avril-mai (CBS, publié début août), puis +1,8 % sur mai-juin (publié début septembre), puis -0,3 % sur juillet-août. Sur un an, le même indice affichait +0,3 % en avril-mai, +1,8 % en mai-juin et -0,2 % en juillet-août. Les variations bimestrielles oscillent entre -1,8 % et +1,8 %, alors que Tel Aviv a connu -2,3 % sur avril-mai et que le Centre est à -4,1 % sur un an en mai-juin.

Les prix moyens publiés par le CBS pour mai-juin donnent la hiérarchie : environ 3,58 millions NIS à Tel Aviv (1,15 million USD), 2,91 millions NIS à Jérusalem (936 000 USD), 2,73 millions NIS dans le Centre (878 000 USD) et 1,93 million NIS à Haïfa (621 000 USD). Jérusalem se place ainsi à environ 19 % sous Tel Aviv en prix moyen, calcul effectué à partir de ces deux chiffres du CBS.

Ventes : la revente tient, le neuf hésite

D'après l'analyse de Buyitinisrael des données du CBS (juin à août 2026), la ville de Jérusalem a enregistré environ 898 reventes sur la période, en hausse de 3,8 % : c'est le volume de revente le plus élevé du pays. Les ventes de logements neufs dans la ville, en revanche, sont tombées à environ 400, soit 25,4 % de moins qu'au printemps. Dans le district de Jérusalem pris dans son ensemble, les ventes de neuf progressent de 12,1 % pour atteindre 741.

Jérusalem attire aussi les acheteurs de l'étranger. Selon Buyitinisrael, environ 60 logements ont été achetés à Jérusalem par des résidents étrangers en août, soit environ la moitié de leurs achats du mois.

Le paradoxe du stock

Jérusalem est aussi la ville qui compte le plus grand stock de logements neufs invendus selon le CBS : environ 10 250 à fin août, devant Tel Aviv-Yafo (environ 9 820), Bat Yam (environ 4 990) et Haïfa (3 970). Pourtant, Nachi Paris, cité par le Times of Israel, affirme que presque tout ce qui est disponible à Jérusalem se vend, alors que, selon les agents, Tel Aviv et le Centre souffrent de surplus. L'économiste Dani Ben Shahar invite à la prudence : la façon dont le CBS compte les logements disponibles est discutable, et une grande part du stock correspond à des préventes encore loin de la livraison.

La lecture pratique : le chiffre de 10 250 logements ne signifie pas 10 250 appartements prêts à habiter qui attendent un acquéreur. Pour un acheteur étranger, la question utile est de savoir quand le projet sera livré, et non seulement combien d'unités sont encore disponibles.

Combien coûte un logement à Jérusalem aujourd'hui ?

Les données de la Tax Authority relayées par le Times of Israel montrent des ventes récentes à 5 millions NIS (environ 1,61 million USD), 3,05 millions NIS (environ 981 000 USD) et 2,3 millions NIS (environ 740 000 USD), sans détail sur les surfaces dans la liste d'août. Ce ne sont pas des moyennes, mais des exemples de transactions. Du côté de la location, des annonces Madlan citées dans le même article affichent 8 800 NIS par mois (environ 2 830 USD) pour un 4 pièces à North Talpiot et 8 600 NIS (environ 2 765 USD) pour un 4,5 pièces à Katamonim. Ce sont aussi des exemples d'annonces, pas un indice des loyers.

Ce que cela change pour la diaspora

Pour les communautés d'Amérique du Nord, d'Europe, de l'ex-URSS ou d'Amérique latine, Jérusalem remplit souvent deux rôles à la fois : lieu de vie et pied-à-terre. Les deux usages n'ont pas les mêmes contraintes. Un pied-à-terre utilisé quelques semaines par an demande un quartier facile à louer et à gérer à distance ; une résidence principale demande des écoles, des synagogues et des transports à proximité. Comparer les quartiers avant de comparer les prix est donc une étape à ne pas sauter.

La stabilité de Jérusalem ne garantit rien pour la suite, mais elle montre une chose : sur un marché national en repli de 1,8 %, ce sont la localisation et le type de bien qui font la différence. Le shekel autour de 3,11 pour 1 USD pèse sur le pouvoir d'achat des acheteurs américains. La Banque d'Israël a maintenu son taux directeur à 3,25 % le 21 octobre, après plusieurs baisses depuis janvier, avec une prochaine décision le 23 novembre. Un acheteur de la diaspora a donc intérêt à comparer plusieurs quartiers et à demander un calendrier de livraison précis. Pour un panorama complet des étapes d'un achat, consultez notre guide ultime de l'immobilier en Israël.

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