Rénovation urbaine : 35 % des permis, mais 22 mois pour convaincre

Dans tous les pays où vivent des Juifs de diaspora, l'idée d'un appartement en Israël s'accompagne d'une même image : un immeuble des années 1960 qui devient, un jour, une tour moderne avec pièce sécurisée. C'est la promesse de la rénovation urbaine. Les chiffres 2025 montrent qu'elle pèse désormais lourd dans la construction du pays, mais que le chemin reste long.

35 % des permis, 28 % des mises en chantier

D'après l'Autorité gouvernementale de la rénovation urbaine, la rénovation a représenté en 2025 environ la moitié des logements approuvés dans le système de planification, 35 % des permis de construire et 28 % des mises en chantier. C'est la quatrième année consécutive où elle dépasse le quart des chantiers du pays. Dans le même temps, les permis ont baissé d'environ 20 % par rapport à 2024, même si les approbations de plans ont atteint un record.

Un rapport de l'Autorité pour 2024, cité par Ynet, indiquait déjà qu'environ 30 % des mises en chantier relevaient de la rénovation urbaine et qu'un appartement vendu sur trois se trouvait dans un tel projet.

La fin de TAMA 38, le relais du « pinui binui »

TAMA 38, le dispositif de renforcement antisismique lancé en 2005, est arrivé à expiration (« expiré à l'échelle nationale », selon Buy It In Israel, 2 novembre 2026), les villes le remplaçant par leurs propres plans de rénovation. Le relais est assuré par des plans de remplacement et par le « pinui binui » (évacuation-reconstruction), encadré par une loi de 2006. Fin 2025, des plans de remplacement avaient été approuvés ou avancés dans 21 villes, avec un potentiel de plus de 622 000 logements neufs ou rénovés dans environ 36 650 immeubles. L'activité s'étend à Jérusalem, Tel Aviv, Bat Yam, Petah Tikva et Haïfa.

22 mois pour réunir les deux tiers des propriétaires

Le seuil d'accord des propriétaires était de 80 % à l'origine ; il a été abaissé aux deux tiers en 2021, avec au moins 60 % dans chaque immeuble. Une enquête de l'Association des constructeurs d'Israël montre qu'obtenir les deux tiers prend en moyenne 22 mois, et 80 % environ 44 mois. Les autorités de planification ne s'engagent sérieusement qu'à partir d'environ 60 % de signatures, et un projet dépasse souvent dix ans entre la première réunion de résidents et la remise des clés.

Un cas concret : Yosseftal, à Petah Tikva

Pour mesurer l'échelle, le quartier de Yosseftal à Petah Tikva vise environ 4 686 logements, dont 3 410 nouveaux logements en remplacement de 998 appartements de logement public, soit 3,5 à 4 logements neufs pour un ancien. La planification a démarré début 2020 et l'enquête publique s'est achevée en août 2024 ; si le plan est approuvé, les premiers permis sont attendus dans trois à quatre ans et une transformation visible dans cinq à six ans (Ynet, septembre 2025). Un bon rappel que « en cours de rénovation » ne veut pas dire « livrable demain ».

La question des délais était d'ailleurs au cœur de la campagne électorale d'octobre : la liste Bennett-Lapid promettait de ramener les procédures à environ cinq ans (Buy It In Israel, 27 octobre 2026).

Combien de mètres carrés gagne-t-on ?

Une directive de 2020 recommande d'offrir aux propriétaires environ 12 m² de plus, plus un balcon, contre une hypothèse de travail d'environ 25 m² auparavant. À Tel Aviv, les appartements existants jusqu'à 80 m² reçoivent jusqu'à 12 m² supplémentaires, les plus grands n'en reçoivent pas.

Que valent 12 m² ? À titre d'illustration, un appartement de 92 m² vendu 3,88 millions NIS (environ 1,25 million USD) à Tel Aviv, selon les données de l'Administration fiscale citées par le Times of Israel, ressort à environ 42 200 NIS le m² : 12 m² représentent alors près de 506 000 NIS (environ 163 000 USD). Il s'agit d'un calcul sur une vente isolée, pas d'une moyenne de marché.

Pourquoi les propriétaires hésitent

Réunir deux tiers de signatures dans un immeuble, c'est négocier avec des voisins aux horizons très différents : retraités qui veulent rester, héritiers à l'étranger, locataires, investisseurs. Beaucoup de propriétaires de la diaspora possèdent justement un appartement dans ces immeubles anciens, parfois hérité, et doivent décider à distance. C'est l'une des raisons pour lesquelles les projets avancent par étapes, immeuble par immeuble, et rarement au calendrier annoncé au départ.

Le facteur mamad

La rénovation est aussi un enjeu de sécurité : le Contrôleur de l'État a estimé en janvier 2026 qu'environ 3,2 millions d'Israéliens (33,6 %) n'avaient pas accès à un abri standard, selon des données du début 2025 (Ynet). Un immeuble reconstruit intègre une pièce sécurisée, ce qui explique l'attrait des projets pour une clientèle internationale attentive à ce critère.

Ce que cela signifie pour l'acheteur de la diaspora

Acheter dans un immeuble déjà engagé dans un projet n'a rien à voir avec acheter un logement neuf livré. Vérifiez le pourcentage de signatures atteint, l'identité et la solidité du promoteur, le stade de la procédure (plan approuvé, permis, chantier) et ce qui est prévu pour votre appartement. Côté prix, l'indice des logements neufs a reculé d'environ 0,4 % sur un an, contre un recul d'environ 1,8 % sur un an pour les prix moyens (Bureau central des statistiques, juillet-août 2026, via le Times of Israel), avec un shekel autour de 3,11 NIS pour 1 USD. Demandez aussi à votre avocat de lire le contrat de projet, notamment les garanties bancaires et les pénalités de retard. Les bases du processus d'achat sont dans notre guide ultime de l'immobilier en Israël.

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