Начало учебного года на рынке аренды в Израиле: +5,9 % за новый договор

Приближается сентябрь, а вместе с ним и время года, когда израильский рынок аренды становится особенно напряжённым: семьи переезжают, студенты возвращаются, олим распаковывают чемоданы. Для еврейских общин Нью-Йорка, Лондона, Буэнос-Айреса, Берлина или Москвы этот вопрос встаёт каждое лето в той или иной форме — снимать жильё перед покупкой, сдавать свою недвижимость, живя в другой стране, или просто понять, сколько сегодня действительно стоит крыша над головой в Израиле.

Последние данные Центрального статистического бюро (ЦСБ) дают точный ответ. И в них есть разрыв, который мало кто заметил.

2,2 % или 5,9 %: всё зависит от того, остаётесь вы или переезжаете

Вот цифра, которая резюмирует израильский рынок аренды 2026 года. За апрель у арендаторов, которые продлили договор аренды , арендная плата выросла на 2,2 %. Те, кто подписал новый договор аренды , заплатили на 5,9 % больше , чем предыдущий жилец.

Почти четыре пункта разницы между тем, чтобы остаться, и тем, чтобы переехать. Иными словами, израильский рынок наказывает новоприбывшего и относительно защищает уже обосновавшегося. Для оле, приезжающего к началу учебного года, для студента, ищущего комнату в Иерусалиме, или для семьи, изучающей рынок перед покупкой — это данные, которые нужно учитывать в бюджете уже сейчас.

Для нерезидентного собственника, сдающего жильё из-за границы, картина обратная: каждая смена арендатора сегодня приносит почти три дополнительных пункта к арендной плате. Это объясняет, почему многие израильские арендодатели больше не борются за удержание уходящего жильца.

Средний показатель по стране: 5 027 шекелей в месяц

В первом квартале 2026 года средняя арендная плата по стране составила 5 027 шекелей в месяц, то есть около 1 698 долларов США (по курсу 2,96 шекеля за 1 доллар, зафиксированному в середине августа 2026 года). Это +0,7 % за квартал и +3,5 % за год по данным ЦСБ — экономисты Bank Hapoalim, со своей стороны, называют годовой темп, приближающийся к 4,4 %.

Этот рост объясняется не столько активностью рынка, сколько его застоем в сегменте покупки. Аккредитованный эксперт по недвижимости Шмулик Коэн прямо говорит об этом в Ynet: когда число покупок снижается, потенциальные покупатели не исчезают — они остаются арендаторами. К этому добавляется структурный фактор: городская реновация составляет около 20 % от общего объёма новостроек в Израиле, и каждый запущенный проект выводит на рынок аренды десятки семей на три-четыре года.

Карта арендных ставок по округам

Региональные различия значительны. Средняя месячная арендная плата в первом квартале 2026 года:

• Северный округ : 3 232 шекеля (1 092 долл.)

• Южный округ : 3 632 шекеля (1 227 долл.)

• Хайфский округ : 3 665 шекеля (1 238 долл.)

• Иерусалимский округ : 5 232 шекеля (1 768 долл.)

• Центральный округ : 5 386 шекеля (1 820 долл.)

• Тель-Авивский округ : 6 338 шекеля (2 141 долл.)

Жильё на Севере, таким образом, стоит снимать почти в два раза дешевле, чем в районе Тель-Авива. Это самое выраженное соотношение в стране.

По городам: пять самых дорогих, четыре самых доступных

На вершине списка — Тель-Авив с показателем 7 351 шекель (2 484 долл.), рост на 3,2 % за год. Далее следуют Герцлия — 6 647 шекелей (2 246 долл., +3,4 %), Кфар-Сава — 6 054 шекеля (2 045 долл., с ростом почти на 6 % — самым сильным среди крупных городов), Рамат-Ган — 5 826 шекелей (1 968 долл., +3,7 %) и Иерусалим — 5 280 шекелей (1 784 долл., +3,3 %).

Середина списка будет интересна покупателям из диаспоры: Ришон-ле-Цион — 5 184 шекеля, Петах-Тиква — 5 051 шекель, Бейт-Шемеш — 4 782 шекеля, Нетания — 4 729 шекелей, Ашдод — 4 402 шекеля, Бат-Ям — 4 348 шекелей.

Среди крупных городов четыре остаются ниже отметки 4 000 шекелей: Беэр-Шева (3 131 шекель / 1 058 долл.), Хайфа (3 384 шекеля / 1 143 долл.), Ашкелон (3 638 шекелей / 1 229 долл.) и Хадера (3 978 шекелей / 1 344 долл.).

Крайние точки рынка: квартиры на 4,5–6 комнат в Тель-Авиве достигают 11 220 шекелей в месяц (3 791 долл.), в то время как студии и двухкомнатные квартиры в Беэр-Шеве сдаются в среднем за 2 281 шекель (771 долл.). Разница в пять раз между двумя концами страны.

Тем временем цены продажи перестали снижаться

Ситуация изменилась два дня назад. 14 августа ЦСБ опубликовало свой двухмесячный отчёт за май-июнь 2026 года : цены на жильё выросли на 0,1 % за этот период, а годовое снижение теперь ограничивается 1,5 %.

Это заметный перелом. В предыдущем отчёте, за апрель-май, было зафиксировано снижение на 1 % за два месяца — самое сильное за восемь лет — и годовое снижение на 2 %. Иными словами: коррекция цен в Израиле, похоже, делает паузу именно в тот момент, когда арендная плата продолжает свой рост.

Региональные детали показательны. За двенадцать месяцев рост наблюдается в двух округах: Иерусалим (+1,8 %) и Север (+1,6 %). Хайфский округ снижается на 1,8 %. Общая картина по стране, таким образом, скрывает рынки, движущиеся в разных направлениях.

Что это меняет на практике

Если вы приезжаете в Израиль к началу учебного года, учтите, что вы попадаете в самый напряжённый момент года и на самый дорогой сегмент (новый договор аренды, +5,9 %). Заключение договора на два года вместо одного защитит от второго повышения в 2027 году.

Если у вас уже есть недвижимость, которую вы сдаёте из-за границы, ежегодное повышение обосновано публичными данными — но надёжный арендатор, платящий вовремя уже три года, часто стоит больше, чем дополнительные 200 шекелей в месяц, особенно при удалённом управлении.

Если вы планируете купить недвижимость для сдачи в аренду, учитывайте три реальности. Налог на покупку применяется по инвесторской шкале с первого шекеля для нерезидента, если он не становится израильским резидентом в течение двух лет после покупки. Израильские банки редко предоставляют кредит нерезидентам на сумму более 50 % от стоимости недвижимости. Наконец, между валовой и чистой доходностью нужно учитывать арнону, ваад байт, страховку и расходы на управление. Подробности этих механизмов приведены в нашем Полном гиде по недвижимости в Израиле.

Напряжённость, которая сама по себе не ослабнет

Бернар Раскин, руководитель RE/MAX Israel, резюмирует уравнение: единственный способ снизить арендные ставки — увеличить объём доступного для аренды жилья. Но темпы строительства не растут соответствующим образом.

Банк Израиля снизил базовую процентную ставку до 3,5 % в июле 2026 года. Когда кредит снова станет доступным для израильских домохозяйств, часть вынужденных арендаторов вновь превратится в покупателей, и давление на рынок аренды снизится. Этот день ещё не наступил. До тех пор начало сезона 2026 года будет проходить на рынке, где переезжающий платит по полной цене.

Ищете недвижимость для аренды или покупки в Израиле? Сравните объявления по городам и получите поддержку партнёрского агентства на Immobilier.co.il, портале недвижимости №1 в Израиле с 2004 года.