Пину-бину в Израиле: права собственника перед подписанием
Ваш дом в Израиле стал объектом проекта пину-бину (פינוי בינוי) : застройщик предлагает снести его и через несколько лет предоставить вам новую квартиру в современной башне. Предложение заманчивое, но оно надолго связывает вашу собственность и подчиняется точным юридическим рамкам. Вот что должен знать собственник, особенно если он проживает во Франции, прежде чем подписывать документы.
I. Что такое проект пину-бину?
Пину-бину, буквально «эвакуация-реконструкция», представляет собой наиболее амбициозную форму израильского городского обновления, хитхадшут иронит (התחדשות עירונית). В отличие от Тама 38 (תמ"א 38), которая укрепляет и надстраивает существующее здание, этот проект заключается в сносе комплекса старых зданий, часто построенных в 1950–1970-х годах, чтобы возвести на их месте новый, более плотный и высокий комплекс.
Застройщик финансирует операцию за счёт продажи дополнительных квартир; каждый собственник передаёт свою старую квартиру и получает новое жильё, как правило, большей площади, с парковкой, лифтом и защищённым помещением. Механизм регулируется специальным законом и контролируется Рашут ле-Хитхадшут Иронит (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), государственным управлением по городскому обновлению.
II. Что получает собственник взамен своей квартиры
Речь идёт не об обычной продаже: собственник обменивает своё имущество на будущее имущество. Хорошо согласованный договор предусматривает:
новую квартиру, площадь, этаж, ориентация и отделка которой определены уже при подписании;
покрытие застройщиком арендной платы за временное жильё на весь период строительства, а также расходов на переезд;
банковскую гарантию в смысле закона о продаже жилья (חוק המכר דירות), защищающую стоимость обещанной квартиры в случае неисполнения обязательств застройщиком;
покрытие гонорара адвоката, представляющего собственников перед застройщиком;
благоприятный налоговый режим: в пределах, установленных законом, обмен освобождается от Мас Шевах (מס שבח) и от Мас Рехиша (מס רכישה), а налог на улучшение Хейтель Хашбаха (היטל השבחה) несёт застройщик. Сверх этих лимитов, например если собственник получает денежную компенсацию или значительно большую площадь, налогообложение может возобновиться.
Пожилые собственники пользуются дополнительными особыми гарантиями: застройщик обязан предложить им подходящие решения, такие как компенсация для переезда в другое место или в дом престарелых.
III. Квалифицированное большинство и «несогласный» собственник
Проект пину-бину не требует единогласия: квалифицированное большинство собственников может увлечь за собой остальных. Этот порог, долгое время установленный на уровне 80% квартир, был снижен законодателем и сегодня составляет, при определённых условиях, около двух третей собственников, с параллельным требованием в отношении общих частей; точные условия проверяются в каждом конкретном проекте.
После достижения этого большинства собственник, отказывающийся подписывать документ, даяр сарван (דייר סרבן), рискует столкнуться с судебным иском со стороны соседей. Суд проверяет, является ли отказ «разумным»: нежизнеспособность проекта, отсутствие подходящего временного жилья или недостаточные гарантии являются законными основаниями. Однако отказ, направленный лишь на получение большего, чем остальные, может быть признан злоупотреблением; в этом случае несогласному собственнику может грозить обязанность компенсировать ущерб соседям или даже назначение представителя, который подпишет документ вместо него. Поэтому лучше вести переговоры заранее, вместе с большинством, чем позже столкнуться с судебным решением.
IV. Моменты, требующие особого внимания собственнику, проживающему во Франции
Многие из затронутых квартир принадлежат франкоязычным собственникам, живущим во Франции, которые сдают их в аренду или занимают несколько недель в году. Их ситуация требует особого внимания.
Не путать письмо о намерениях с договором
Застройщики часто сначала предлагают подписать предварительный документ, ктав хитхайвут (כתב התחייבות), который резервирует за ними проект. Представленный как безобидный, он может связывать собственника на длительный период и никогда не должен подписываться без внимательного прочтения.
Доверенность и подписание на расстоянии
Окончательный договор подписывается в Израиле, у адвоката собственников. Собственник, проживающий во Франции, может подписать документ по доверенности (ייפוי כוח), при условии, что она точная, доверена надёжному представителю и оформлена в форме, признанной в Израиле: у израильского нотариуса, в консульстве Израиля во Франции или у французского нотариуса с апостилем и переводом. Слишком общая или неправильно легализованная доверенность может задержать весь проект и ослабить позицию собственника.
Проверить состояние имущества в Табу
Перед любым подписанием необходимо проверить выписку из земельного реестра, Табу (טאבו) : зарегистрирован ли объект на имя собственника или всё ещё на имя умершего родственника, наследство которого никогда не было урегулировано? Существует ли ипотека, арест имущества или старая хеарат азхара (הערת אזהרה) ? Урегулирование наследства может занять несколько месяцев; лучше заняться этим заранее, до того как этого потребует проект.
Доходы от аренды
Собственник-арендодатель должен заранее учесть окончание договора аренды в момент эвакуации и договориться о компенсации за потерю арендной платы; налоговые последствия операции во Франции стоит рассмотреть с компетентным консультантом по французскому налоговому праву.
V. Основные этапы проекта
формирование комитета собственников, нецигут (נציגות), и выбор адвоката, представляющего всех собственников;
консультация с несколькими застройщиками и сравнение их предложений;
переговоры, затем подписание договора требуемым большинством;
утверждение градостроительного плана и получение разрешения на строительство — часто самый длительный этап;
эвакуация, снос, строительство;
передача новых квартир и регистрация новых прав в Табу.
От первого подписания до вручения ключей проходит несколько лет: договор должен предусматривать предельные сроки и санкции за счёт застройщика, иначе собственник может оставаться бессрочно связанным с проектом, который не продвигается.
Заключение – Почему стоит воспользоваться помощью адвоката по пину-бину?
Пину-бину может превратить старую квартиру в новое жильё значительно более высокой стоимости, не потратив ни шекеля. Но собственник берёт на себя обязательства на годы вперёд, доверяясь договору, составленному опытными профессионалами. Адвокат проверяет гарантии, сроки, налогообложение и действительность доверенностей, и, если он знаком с реальностью собственников, живущих во Франции, адаптирует под их ситуацию подписание на расстоянии, урегулирование прав в Табу и защиту доходов от аренды.
