Слабый доллар, устойчивый евро: кто покупает недвижимость в Израиле в 2026 году

Для еврея из Бруклина, Лондона, Москвы, Берлина, Буэнос-Айреса или Монреаля покупка недвижимости в Израиле редко начинается с осмотра квартиры: она начинается с конвертации валют. И в первом квартале 2026 года эта конвертация редко была столь невыгодной для держателей долларов. По данным экономистов израильского правительства, на которые ссылается Times of Israel, доллар потерял 13,6% по отношению к шекелю по сравнению с тем же периодом 2025 года, тогда как евро потерял всего 4%. Результат: карта иностранных покупателей перерисовывается — в ущерб американцам и на пользу европейцам.

Первый квартал 2026 года: американцы стагнируют, французы и британцы растут

Данные первого квартала 2026 года, опубликованные Times of Israel в мае, говорят сами за себя. Американские покупатели приобрели 238 единиц жилья против 248 годом ранее, а их доля среди иностранных покупателей упала до 49% против 60% в первом квартале 2025 года. В то же время французские покупатели увеличили число покупок с 84 до 130 единиц жилья, а британские — с 37 до 57. Далее по списку — 16 сделок канадцев и 10 австралийцев.

Эти объёмы остаются скромными в масштабах рынка, где, по данным Центрального статистического бюро (CBS), ежемесячно продаётся около 8 000 единиц жилья, но они имеют значение: иностранные покупатели концентрируются в конкретных городах и районах, где их влияние значительно превышает их национальную долю.

Почему валюта объясняет разрыв

Правительственные экономисты связывают этот сдвиг с колебаниями валютных курсов. Покупатель, владеющий долларами, за год увидел, как его покупательная способность в шекелях снизилась на 13,6%, тогда как владелец евро потерял лишь 4%. При одинаковой цене в шекелях объект автоматически обходится дороже первому, чем второму.

Сам шекель остаётся сильным. Times of Israel указывал курс в 3,06 шекеля за доллар в августовском выпуске, 2,99 — 4 сентября, затем 3,07 — 2 октября: доллар восстановил около 2,7% за месяц, что стало небольшой передышкой для покупателей с долларами, но не изменило основную тенденцию. Для сравнения: квартира, выставленная за 3 миллиона шекелей, сегодня стоит около 977 000 долларов.

Где покупает каждая община

География покупок также рассказывает историю бюджета и культуры. Согласно тем же данным за первый квартал, американцы покупали в Иерусалиме (52,5% их приобретений), затем в Нетании (27 единиц жилья), Бейт-Шемеше (24), Кирьят-Гате (11) и Тель-Авиве (10). Их медианная цена достигает 5,1 миллиона шекелей, то есть около 1,66 миллиона долларов по октябрьскому курсу (3,07): явно высококлассная корзина покупок.

Французские покупатели, в свою очередь, отдавали предпочтение Нетании (35 единиц жилья), Иерусалиму (28), Тель-Авиву (28), Бат-Яму (12) и Ашдоду (5), при средней (а не медианной) цене в 2,8 миллиона шекелей, около 912 000 долларов. Два профиля, два бюджета, две рыночные логики: высококлассный Иерусалим с одной стороны и доступное побережье — с другой.

Октябрь 2026 года: тенденция подтверждается

Последний «Housing Snapshot» от Times of Israel, опубликованный 2 октября, вновь отмечает эту динамику: французские и британские покупатели растут, в то время как американцы остаются в нерешительности. Это наблюдение вписывается в контекст рынка недвижимости, который остаётся неустойчивым: по данным CBS, цены выросли на 0,2% в июне-июле 2026 года по сравнению с маем-июнем, но остаются на 1,2% ниже уровня годом ранее. В июле было продано 7 692 единицы жилья, что на 4% меньше, чем в июле 2025 года.

Для иностранного покупателя эта ситуация парадоксальна: цены на 1,2% ниже, чем год назад, в шекелях, но сила шекеля поглощает это преимущество для держателей долларов. Уравнение более выгодно для тех, кто располагает евро или фунтами стерлингов.

Что делать, если у вас доллары?

Ждать гипотетического отскока доллара — это ставка, а не стратегия: валютные прогнозы часто ошибаются, а израильский рынок уже успел адаптироваться. Согласно анализу рынка, наиболее мотивированные продавцы проявляют большую готовность к переговорам, что может частично компенсировать валютный проигрыш.

Американский или канадский покупатель не обречён на выжидание, но ему нужно рассуждать иначе. График платежей застройщиков предоставляет рычаг: Jerusalem Post в июне описывал покупателей, вносящих 15–20% собственных средств и оплачивающих остаток только при сдаче объекта, иногда спустя годы. Такая рассрочка позволяет распределить валютный риск во времени, а не конвертировать весь бюджет единовременно. Та же газета отмечала, что застройщики стали более гибкими в отношении графиков платежей.

Тем не менее, каждая ситуация индивидуальна: валюта доходов, горизонт владения и возможное использование местного финансирования имеют не меньшее значение, чем текущий курс. Мы подробно рассматриваем эти компромиссы в нашем исчерпывающем руководстве по недвижимости в Израиле.

Единая мировая община, разные валюты

У еврейской диаспоры нет единой валюты, и именно это делает израильский рынок таким особенным: когда доллар слабеет, эстафету подхватывают евро и фунт стерлингов. Цифры 2026 года показывают, что спрос диаспоры не исчезает, а перебалансируется: американцы остаются первой группой иностранных покупателей с долей в 49% от общего числа. Чтобы успешно реализовать свой проект, нужно учитывать собственный валютный курс не меньше, чем цены за квадратный метр.

Хотите узнать, что ваш бюджет реально представляет собой в Израиле? КомандаImmobilier.co.il поможет вам, где бы вы ни жили.